Para poder explicar cómo mucha gente toma riesgo innecesario, voy a tener que divulgar un secreto de cómo gana muchísimo dinero un grupo de clientes míos. En mi opinión personal, ahora es el mejor momento para ganar millones de dólares, pero empecemos con “cómo mis clientes están ganando miles de dólares con una mínima inversión”.
Existen grupos de inversionistas o sociedades donde cada “miembro” pone su granito de arena. Típicamente un mínimo de $5,000 dólares y hasta $100 mil o más. El dinero es invertido en propiedades realmente baratas o en préstamos a entidades donde el interés que reciben es mensual y hasta 10 veces más de lo que paga un banco en interés.
En cuanto a propiedades, permítame explicarle cómo le hacen. Juntan un promedio de 3 a 10 personas por cada casa que compran. La mas cara de $50 mil. Si son diez los socios en esa compra, le toca poner $5 mil a cada uno. Si son tres, serian $16,667. Nunca invierten menos de 3. Es parte del secreto para no arriesgar tanto. El promedio de precio de propiedad que compran es de $30 mil. Por ejemplo, si compran una casa en la 63 y Kenneth por $30 mil, con los otros $20 mil la arreglan, la aseguran, la mantienen, la rentan mientras se vende, etc. (para los que no saben o no creen, si hay casas de banco en esa área mencionada que cuestan $40 mil). Nosotros mismos les conseguimos contactos para casas de banco, “short sales” y subastas.
Después de haber comprado y remodelado o preparado la propiedad profesionalmente, se pone en venta. Pero no se pone en venta por los $200 mil, $150 mil, o $130 mil que muchos están pidiendo por casas bien arregladas por ahí. Se pone en venta por más o menos $95,000 y se aceptan ofertas de hasta $75,000. Por eso se venden rápido y pasan a la siguiente. El chiste es atraer a quien esté buscando una casa Buena, realmente Bonita y Barata. Antes, eso no existía, ahorita si es posible con este plan.
Primero, el que busca comprar una casa Buena y Bonita, no tan fácil la encuentra barata. Segundo, si está barata, típicamente esta dañada y si no tiene para pagar en efectivo, casi es seguro que no va a poder conseguir un préstamo fácilmente por las reglas y los requisitos del FHA y los bancos. Tercero, si consigue un préstamo para comprarla, ahora tiene que sacar lo que tenga ahorrado o pedir prestado para arreglarla. ¿Dónde va a vivir y cuántos pagos va a hacer del préstamo mientras la arregla?. Y la renta de donde vive, mientras la arregla, etc.
Si a fin de cuenta va a terminar gastando entre $75 mil y $100 mil de cualquier manera, o hasta más, mejor seria comprar la casa remodelada y barata que ofrece el grupo. Cuando se venda, existe la posibilidad de ganar hasta casi el doble de lo invertido. Pero no nos vayamos lejos, si solo se gana 3 mil a 10 mil dólares, y le regresan todo su dinero (en meses o un ano), es una tremenda ganancia. Pero ¿qué tal si no la vende rápido?. Pues ellos no se preocupan de eso. Están acostumbrados a rentar y repartirle a cada inversionista su parte de la renta, cada mes, mientras se vende.
A precios tan bajos y como las dejan, o se venden más rápido de lo normal o uno de los inversionistas la refinancia, le regresa a los socios su inversión más el 12% de ganancia (16 veces más de lo que pagan unos bancos en interés por un año) y se queda con ella.
Hagamos la cuenta del pago, si se refinancia en este caso: Préstamo de $60,000 (para regresarle a cada inversionista su dinero – incluyendo a quien se queda con la propiedad- con una ganancia de 12% para que no tenga ni un centavo invertido), interés de 5%, a 30 años, más un promedio de $2,500 de impuestos anuales, y el seguro de incendio/casa, y PMI, el pago sería de más o menos $597.09. No solo recibe su dinero de regreso, sino también es dueño de una casa arreglada, donde le dará a ganar cada mes si la renta. Más aún, si es de dos unidades, el día que la venda, tendrá la posibilidad de mucha ganancia. Claro, hay mas cosas que hace este grupo que protege a la persona invirtiendo pero no podría explicar todo en este espacio.
La pregunta es, ¿por qué funciona esto cuando siempre se ha dicho que las sociedades siempre fallan?. La repuesta es, porque se asesoraron bien y documentan todo. La propiedad no se compra a nombre de una persona. Se crea una corporación nueva cada vez que se empieza un proyecto. Se define el porcentaje que le pertenece a cada miembro o inversionista. Se definen las reglas de todo, de cuánto es el mínimo que se puede vender sin necesidad que voten los inversionistas, a qué precio la puede comprar un inversionista si decide quedarse con ella, cómo se distribuyen las rentas o el dinero recibido al vender la propiedad, etc.
El dinero se puede manejar a través de una cuenta de “escrow” dirigida por una firma de abogados. Se mantienen libros 100% transparentes y se contrata la empresa que maneja la propiedad mientras se vende por un porcentaje pequeño de lo que se invierte. Es imposible que una persona pueda tratar de aprovecharse porque todo está controlado. Por eso funciona.
Cada vez que conozco a un comerciante que solicita mi representación legal, la queja es porque el “socio” no está haciendo bien “las cosas”. Lo primero que le pido es su “operating agreement” (acuerdo de operación) o contrato, detallando las responsabilidades y derechos de cada socio y que creen?. Hasta la fecha no he conocido a UNO que haya tomado el tiempo de asesorarse antes de comenzar una sociedad y documentado el acuerdo. Ni uno.
Si hay problemas, es porque empezaron mal, sin documentar el acuerdo. Que es familia, que es amigo, que nos llevamos bien, que nos tenemos confianza, la la la. Siempre es el mismo cuento. Si de veras se tienen respeto, confianza, y quieren mantener la relación, funcione o no funcione el negocio, entonces pónganlo todo por escrito. Quien no quiera firmar, seguramente esconde algo. ¡Protéjanse!. Cuentas claras, amistades largas. Esa confianza se convierte en “yo trabajo más”, “el se gasta el dinero”, “no estamos de acuerdo en los gastos”, “yo quiero expandir pero él no”, “el quiere comprar una van, yo no”, “tiene a toda su familia trabajando ahí”, “regala el trabajo”, “es flojo”, etc.
Creo que ya me entendieron. Amigos, si van a comenzar un negocio o tienen problemas con un socio, llámenos. Le podemos ayudar a documentar todo bien y “borrón y cuenta nueva”. Hágalo antes de que pierda más o pierda todo. No importa qué tipo de negocio sea, quiere que lo asesoren mis propios asesores de comercio, personas que ya han hecho millones de dólares y manejado empresas de hasta 300 empleados, llámenos. Yo le consigo la primera cita gratis y les ayudo también.
Ellos Lo hacen porque les gusta triunfar, no por necesidad. Eso marca la diferencia. Para los que tal vez les interesen entrarle a la compra y venta de casas sin arriesgar tanto, llamen a mi oficina y pidan una cita con el asesor del grupo de inversionistas. Solo necesita un mínimo de $5,000 y puede aprender muchísimo al mismo tiempo. Creo que entre mas ponga mas gana. Las consultas son gratis, llame al 773-579-0140. Estamos aquí para apoyarlos y asesorarlos. No ofrezco programas de inversión, pero con mucho gusto le paso la información.